主题：2016年房地产11个预测 全在这里了

近，供给侧改革已经上升到国家战略层面，而供给侧改革的核心是要素调整，调整的对象有人口、资本、土地、产能、政策、体制等资源要素，这些资源要素无不与房地产业密切相关，因此，若要前瞻市场前景，必须基于供给侧改革思路做出预判。

为此，我们做出十一个预测（局限于住宅和商业地产），虽然结论简单，或许精要。相关数据支撑在前几期微信号相关内容中已有体现，在此不再赘述。

住宅白银时代大势有三：一是房地产迟早要过渡到以二手房为主的存量市场（已超250亿平方米）；二是白银时代还有巨大增量需求，近5年销售量会在12-13亿平方米的高位徘徊，不会有大幅下降，更不可能出现断崖式下跌；三是短缺型需求转向结构性需求，农村进城人群和城市改善住房人群成为主流需求。

短期来看，也有三点：1、城镇人均住房面积明显改善、儿童人口下降导致住房市场需求减弱；2、进城农民和城镇无房户收入与房价难以匹配，收入偏低抑制了需求，政策刺激可以降低购房门槛；3、老公房和旧城区（包括棚户区）拆迁改造可以提升小面积家庭的住房需求。

相互对冲，市场其实不差（今年销售额会达到8.5万亿元，并且超过2013年成为新的历史）。

预测一：创造需求

住宅购房结构性需求分化，婚姻人口、小面积住房改善者（一二线突出）、“北漂型”租房者、新进城租房者购房，以及一二线城市为主的性购房成为“4+1”需求；一方面创新形态需求得不到满足，另一方面传统产品产能过剩；绿色环保节能低碳需求难以匹配大众收入水平。

吸引农民进城购房是“去库存”的增量；

海外市场依然是小众市场，对国内房地产影响不大。

预测二：缩减推地

全国土地出让普遍减少，有利于提升房价；

一二线城市源于控制城市边界、频出，二线城市成为品牌房企土地储备重点区域和未来角力场，三四线城市供大于求、被迫减少土地供应；

房企土地储备面积继续下降。

预测三：供应下降

住宅新开工面积、竣工面积继续下降，降幅或收窄，房地产进入负增长区间；

传统商业基本趋于饱和甚至过剩，商铺供大于求，供应继续增加，商业地产将降速。以购物为主的新型商业在三四线城市只有不到十年跑马圈地的机会，普通社区商业将成为继百货大楼之后的死亡陷阱。

预测四：库存增速放缓

住宅库存继续上升、增速放缓；新开工面积仍高于竣工面积，在建施工面积还会继续上升；

商业库存也在上升，普通社区商业销售面临困境、无法平衡，烂尾项目明显增加，购物也将出现关门，自建商业项目开业速度放缓，商业项目转让、托管、咨询大幅上升。